Im Jahr 2026 sollten Anleger reale Vermögenswerte bevorzugen, die von langfristigen strukturellen Trends wie Digitalisierung, Dekarbonisierung und Demografie profitieren. Da der zunehmende Wettbewerb um diese Assets jedoch die Bewertungen deutlich nach oben getrieben hat, ist die Auswahl qualifizierter Value-Add-Manager entscheidend. Diese müssen in der Lage sein, Projekte selbst zu entwickeln und über traditionelle Investmentansätze hinauszudenken, um weiterhin attraktive Renditen zu erzielen. Auch Secondaries-Fonds in den Bereichen Infrastruktur und Immobilien sind interessant, da sie häufig Zugang zu hochwertigen Assets zu vergleichsweise attraktiven Bewertungen ermöglichen.
Die jüngsten Renditen von Infrastrukturfonds unterstreichen ihre doppelte Funktion: Sie können sowohl attraktive absolute Renditen erzielen als auch einen gewissen Inflationsschutz bieten. Private Infrastrukturfonds haben in den vergangenen fünf und zehn Jahren annualisierte interne Renditen (IRRs) von rund 11% erzielt. Noch höher fielen die Renditen bei erfahrenen Managern aus, die gezielt von strukturellen Trends profitierten. Insbesondere Value-Add-Fonds mit Fokus auf Bereiche wie Energiewende und Rechenzentren übertrafen häufig generalistische Infrastrukturfonds und in einigen Fällen sogar klassische Buyout-Strategien.
Die Bewertungen vieler Infrastrukturanlagen sind gestiegen, was die Nachfrage widerspiegelt, die die ursprünglichen Prognosen übertroffen hat. So sagte Grid Strategies im vergangenen Jahr voraus, dass der Strombedarf in den USA in den kommenden fünf Jahren um 8% steigen könnte – getrieben vor allem durch die stark wachsende Nachfrage von Rechenzentren. Dieses Wachstumstempo ist fast dreimal so hoch wie noch vor zwei Jahren prognostiziert. Selbst bei frühzeitig erkennbaren Nachfragetrends gelingt es dem Angebot häufig nicht, in schnell genug nachzuziehen. Eine alternde US-Bevölkerung wird jährlich zwischen 35.000 und 45.000 neue Seniorenwohnungen benötigen, doch das Angebot blieb in den vergangenen Jahren aufgrund steigender Arbeits- und Finanzierungskosten deutlich hinter diesem Bedarf zurück.
Die gestiegenen Preise für bestimmte Infrastrukturanlagen sprechen eher für Fonds, die neue Projekte entwickeln, als für solche, die bestehende Assets erwerben. In einigen Märkten – etwa bei US-Erneuerbaren – werden jedoch auch notleidende Verkäufe Chancen eröffnen. Als Partner bei der Entwicklung neuer Projekte sollten Anleger gezielt nach Managern suchen, die über spezialisierte Kompetenzen verfügen. Die Entwicklung komplexer Assets wie Rechenzentren erfordert die Bewältigung zahlreicher Herausforderungen, darunter Genehmigungsverfahren, Stromversorgung, Kühlung und die Skalierung traditioneller Designs, um den heutigen enormen Rechenanforderungen gerecht zu werden. Ebenso wichtig ist die sorgfältige Einschätzung des Mieterrisikos: Langfristige Verträge mit kapitalstarken Hyperscalern können sich als deutlich stabiler erweisen als kurzfristige Vermietungen an spekulativere Anbieter. Diversifizierte private Infrastrukturfonds können zudem Vorteile haben, da sie angrenzende Investmentchancen identifizieren – etwa Unternehmen, die Strom erzeugen oder speichern oder Netze ausbauen, um solche Assets anzubinden.
Globale Infrastrukturfonds sind ebenfalls attraktiv, da sich Chancen und Bewertungen zwischen den Regionen deutlich unterscheiden. So werden börsennotierte Versorger in den USA höher bewertet als in anderen Märkten, was ihre Attraktivität als Take-private-Ziele mindert. Zudem dürfte das Wachstum der Rechenzentrumskapazitäten in den USA, Europa und Asien in den kommenden Jahren nahezu überall hoch sein, während der Ausbau erneuerbarer Energien in den USA aufgrund jüngster politischer Veränderungen langsamer verlaufen könnte.
Im Immobilienbereich gilt Ähnliches wie bei der Infrastruktur: Bevorzugt werden Value-Add-Manager mit Fokus auf strukturelle Trends. Die hohen Bewertungen von Core-Immobilien begrenzen das Potenzial für Wertsteigerungen und reduzieren die Attraktivität langfristiger Kapitalbindungen. Stattdessen erscheinen Value-Add-Strategien überzeugender, die auf Themen wie Demografie (z.B. Seniorenwohnen) und Digitalisierung (z.B. Mobilfunkmasten) abzielen.
Für Anleger, die ihre Portfolios schneller aufbauen möchten, sind Secondaries-Fonds eine Überlegung wert, wobei die Argumente je nach Assetklasse variieren. Infrastruktur-Secondaries ermöglichen einen sofortigen Zugang zu Cashflow-starken Assets, meist allerdings nur mit moderaten Abschlägen. Dagegen können Secondaries im Immobilienbereich erhebliche Discounts bieten und damit eine Sicherheitsmarge für Assets mit sich verschlechternden Fundamentaldaten eröffnen.
Mit Blick auf 2026 sollten Investoren in Real Assets auf die langfristigen Gewinner setzen. Auch wenn die Bewertungen einiger dieser Anlagen gestiegen sind, kann eine Partnerschaft mit privaten Infrastruktur- und Immobilienfonds, die durch Design und operative Exzellenz Mehrwert schaffen, das Renditepotenzial erhöhen. Sollte sich das Wirtschaftswachstum abschwächen oder die Inflation stärker als erwartet steigen, dürften diese Strategien durch robuste langfristige Fundamentaldaten gestützt werden.
Von Wade O’Brien, Managing Director Capital Markets Research bei Cambridge Associates
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