Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich im Jahr 2026 in einem neuen Zyklus. Während die Volatilität der Vorjahre nachlässt, gewinnen operative Exzellenz und eine selektive Kapitalallokation an Bedeutung. Laut dem aktuellen „Real Estate Market Outlook 2026“ von CBRE stützt sich diese Entwicklung auf eine anziehende Konjunktur, die primär durch Exporte und staatliche Programme getragen wird.
Fokus auf Bestandsoptimierung und Total Return
Für Akteure in den Private Markets verschiebt sich der Fokus weg von rein zinssatzgetriebenen Wertsteigerungen hin zu aktiver Wertschöpfung. Da die Spitzenrenditen ein stabiles Plateau erreicht haben, wird die Performance zunehmend über die Mietentwicklung und die strategische Repositionierung von Beständen generiert.
Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland, betont die Relevanz dieser Entwicklung: „Angesichts stabiler Spitzenrenditen stellen Mieten und Wertschöpfung aus dem Bestand die besten Quellen für attraktive Total Returns dar. 2026 wird damit zum Jahr aktiver Asset Manager.“ Die Erholung wird dabei maßgeblich durch ein hohes Volumen an kleinen und mittleren Abschlüssen getragen, gestützt durch eine gefüllte Deal-Pipeline.
Sektorale Trends: Wohnen dominiert, Logistik profitiert
Im Bereich der Sachwerteinvestitionen kristallisiert sich das Segment Wohnen als die dominierende Assetklasse heraus. Aufgrund des weiterhin rückläufigen Neubaus und der hohen Nachfrage in Ballungsräumen bleibt der Aufwärtsdruck auf die Mieten bestehen. Investoren konzentrieren sich hierbei verstärkt auf Nischen wie Modern Living und studentisches Wohnen.
Parallel dazu profitieren Logistik- und Industrieimmobilien von der konjunkturellen Belebung und staatlichen Infrastrukturinvestitionen. In etablierten Märkten führt das Zusammenspiel aus niedrigen Leerständen und einer geringen Projektpipeline zu moderat steigenden Mieteinnahmen.
Differenzierung im Gewerbesektor
Bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien zeigt sich eine deutliche Spreizung der Qualitäten:
- Büro: Der Trend zum „Flight-to-Quality“ hält an. Während die Flächeneffizienz steigt, wächst die Zahlungsbereitschaft für erstklassige Objekte in Toplagen.
- Einzelhandel: Hier stehen Repositionierungen und Mixed-Use-Konzepte im Vordergrund, um der gedämpften Konsumstimmung entgegenzuwirken. Stabil zeigen sich vor allem lebensmittelgeankerte Formate und Trophy-Immobilien.
Zusätzliches Interesse wecken Betreiberimmobilien, insbesondere Rechenzentren, die durch den steigenden Bedarf an KI-Kapazitäten und Cloud-Lösungen für institutionelle Investoren und Private-Equity-Häuser zunehmend attraktiv werden.
Kai Mende, CEO von CBRE in Deutschland, ordnet die Marktlage im laufenden Jahr ein: „Von der Konjunkturerholung werden insbesondere Logistik- und Industrieimmobilien profitieren. [...] Für Investoren rücken damit eine selektive Kapitalallokation und aktives Asset Management stärker in den Vordergrund.“
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