Anhaltendes Ungleichgewicht in Metropolregionen
Der deutsche Wohnungsmarkt war auch im Jahr 2025 durch eine deutliche Lücke zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Insbesondere in den Ballungsräumen verschärft sich die Situation, da Leerstandsquoten dort oft unter zwei Prozent liegen. Als Hauptursachen für diese strukturelle Unterversorgung gelten hohe Baukosten sowie eine restriktive Kreditvergabe. Im Gegensatz dazu weisen einige ländliche Gebiete sowie westdeutsche Transformationsräume deutlich höhere Leerstände von teils über acht Prozent auf.
Leerstandsraten in Deutschland 2024 (in %)
Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025 auf Basis der Leerstandszahlen zum 31.12.2024
Rekordmieten und stabilisierte Kaufpreise
Die Medianmieten stiegen im Durchschnitt der Top-20-Märkte im Vergleich zum Vorjahr um rund fünf Prozent. Besonders dynamisch entwickelten sich die Mietpreise in Leipzig (+7,5%), Düsseldorf (+7,1%) und Dresden (+6,9%). Stefan Wilke, Head of Residential Investment bei CBRE, betont: „Das knappe Wohnungsangebot treibt die Mieten weiter nach oben. In vielen der Top‑20‑Städte wurden 2025 neue Höchststände erreicht, bei gleichzeitig sinkendem Mietangebot“.
Parallel dazu haben sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stabilisiert und lagen Ende 2025 mit durchschnittlich 4.100 Euro pro Quadratmeter leicht über dem Vorjahresniveau. Dennoch bleibt Deutschland ein „Mietermarkt“, da die Bezahlbarkeit von Wohneigentum aufgrund hoher Finanzierungskosten und Kaufnebenkosten für viele nicht gegeben ist.
Kürzere Vermarktungszeiten am Markt
Ein markantes Merkmal des aktuellen Marktes ist die verkürzte Verweildauer von Inseraten. Der CBRE-Time-on-Market-Index für Mietwohnungen erreichte 2025 einen Tiefstand von 91 Punkten, was einer durchschnittlichen Vermarktungsdauer von 30 Tagen entspricht – fünf Tage weniger als im Vorjahr. Auch bei Eigentumswohnungen verkürzte sich die Zeitspanne spürbar um 27 Tage auf nunmehr 67 Tage.
Time-on-Market-Index für Miet- und Eigentumswohnungen1 (Q1 2020=100)
Quelle: CBRE Research auf Datenbasis Value AG
Ausblick: Vorsichtiger Optimismus für den Neubau
Erstmals seit längerer Zeit gibt es einen „Hoffnungsschimmer“ im Neubausegment: Baugenehmigungen und Neubauaktivitäten sind gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen. Projektentwickler zeigen sich aufgrund möglicher Ausweitungen von Förderungen vorsichtig optimistisch, wenngleich eine nachhaltige Marktwirkung noch aussteht.
„Eine weitere Erholung des Wohnungsneubaus infolge der aktuellen Anpassung der politischen Maßnahmen erwarten wir frühestens ab 2027“, prognostiziert Wilke. Für das Jahr 2026 ist daher mit einer Fortsetzung der Mietdynamik und moderat steigenden Kaufpreisen zu rechnen.
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1 Methodik: Der ToM-Index zeigt die normierte relative Vermarktungsdauer von inserierten Miet- und ETW-Wohnungen. Es wird die Zeitspanne zwischen dem Zeitpunkt der Einstellung und der Beendigung eines Inserates einer Wohnung gemessen. Das muss nicht bedeuten, dass die Wohnung dann tatsächlich verkauft oder vermietet ist, aber es lässt sich ein sehr gutes Sentiment erfassen, ob die Vermarktung länger oder schneller stattfindet. Diese Zeitspanne wird in Tagen gemessen und wird dann zum Zeitpunkt Q1 2020 auf 100 normiert – die Normierung ermöglicht den Vergleich zwischen unterschiedlichen Produkten (wie Mietwohnungen und ETW). Die relative Veränderung zwischen zwei Zeitpunkten ermöglicht dann den zeitlichen Vergleich.