In der vergangenen Woche sorgte eine Meldung für reichlich Gesprächsstoff unter Finanzexpert*innen: Der Immobilien-ELTIF Greenman OPEN, der primär in deutsche Lebensmitteleinzelhandels-Immobilien investiert, hat die Rückgabe von Fondsanteilen vorerst ausgesetzt. Wie FONDS professionell unter Berufung auf Unternehmensangaben berichtet, wurde dieser Schritt notwendig, nachdem die Rückgabewünsche im dritten Quartal 2025 die im Prospekt definierte Grenze (Gate) von zehn Prozent des Nettoinventarwerts (NAV) überschritten hatten.
Ursachen und geplante Maßnahmen
Die Kapitalverwaltungsgesellschaft führt das erhöhte Rücknahmeaufkommen auf eine Gruppe von Anlegern zurück, deren ursprüngliche Bindungsfristen abgelaufen waren. Um eine faire Behandlung aller Investoren sicherzustellen, wurde die Rücknahme ausgesetzt.
Zur Beschaffung neuer Liquidität hat das Management bereits Maßnahmen eingeleitet:
- Immobilienverkäufe: 14 Objekte aus dem Portfolio stehen zum Verkauf. Greenman erwartet erste Abschlüsse im zweiten Quartal 2026.
- Zeitplan: Ab August 2026 sollen wieder Zeichnungen möglich sein, die vollständige Aufhebung der Rücknahmesperre ist für 2027 avisiert.
Die Analyse: Fokus auf Liquiditätsstruktur und Volumen
Marcus Müller, Gründer von ELTIF.info, liefert in einem Kommentar eine fachliche Einordnung der Situation. Er betont dabei insbesondere die Differenz zwischen dem Brutto-Portfoliowert und dem tatsächlichen Fondsvolumen.
Einordnung des Fondsvolumens
Obwohl oft von einem „Milliardenfonds“ gesprochen wird, differenziert Müller zwischen dem Portfoliowert (inklusive Fremdkapital) und dem für Rücknahmen relevanten Eigenkapitalwert. „Im dritten Quartal 2024 betrug der NAV rund 759 Mio. EUR, wobei durch den Einsatz von Fremdkapital der Portfoliowert mit 1,24 Mrd. EUR beziffert wurde.“
Anhand der gemeldeten Rückgabewünsche von 37,2 Millionen Euro, die bereits das 10-Prozent-Gate auslösten, schließt der Experte auf eine rückläufige Volumenentwicklung: „Dies impliziert, dass das Fondsvolumen im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesunken ist und es in den Vorquartalen wahrscheinlich zu zahlreichen Rückgaben gekommen war.“
Strukturelle Besonderheiten von Evergreen-ELTIFs
Für Müller ist der Fall Greenman OPEN beispielhaft für die Herausforderungen semi-liquider Strukturen bei illiquiden Sachwerten. Er hebt hervor, dass es sich hierbei um einen „bestehenden, voll investierten Fonds“ handelt, der auf ein spezifisches Immobilien-Segment fokussiert ist und Leverage eingesetzt hat, was die Liquiditätssteuerung komplexer macht als bei neu aufgelegten Produkten.
Als Lehren für den Markt formuliert er folgende Punkte:
- Fremdkapitalquote: Aus regulatorischer Sicht sei es sinnvoll, den Leverage bei der Bestimmung der zulässigen Liquidität stärker zu berücksichtigen, da Darlehenstilgungen oft vorrangig bedient werden müssen.
- Konservatives Management: Anbieter sollten die Spielräume der ELTIF-Regulierung (RTS) nicht voll ausreizen, um Puffer für Phasen erhöhter Rückgabewünsche zu behalten.
- Transparenz: Für Vermittler sei eine umfassende Due Diligence unerlässlich, die über die reine Anlagestrategie hinausgeht und auch Liquiditätsbedingungen sowie Bewertungsprozesse prüft.
Trotz der aktuellen Krise beim Greenman OPEN hält Müller das Modell für zukunftsfähig, sofern die Balance zwischen dem Zugang zu Private Markets und deren natürlicher Illiquidität gewahrt bleibt. Private Markets besitzen zahlreiche Vorteile, wobei die Liquiditätsregeln verständlich erklärt werden müssen. Wie dieser Fall deutlich zeigt: „halbliquide“ bedeutet im Ernstfall eben nicht „jederzeit verfügbar“.
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