Die Wahrnehmung der USA als Investmentstandort hat sich zuletzt spürbar eingetrübt. Geopolitische Spannungen, eine hohe Staatsverschuldung und zunehmende politische Polarisierung prägen die öffentliche Diskussion. Gerade bei langfristigen, illiquiden Anlagen führt dieses Umfeld bei vielen Investoren zu erhöhter Zurückhaltung.
Fundamentaldaten rücken in den Fokus
Für Immobilieninvestments ist jedoch weniger die politische Wahrnehmung entscheidend als vielmehr die Entwicklung der realwirtschaftlichen Fundamentaldaten: Investitionstätigkeit von Unternehmen, demografische Trends, Flächennachfrage und bereits erfolgte Preisanpassungen. Auf dieser Ebene zeigt sich aktuell ein differenzierteres Bild.
Die US-Wirtschaft ist im Jahr 2025 real um 2,2 Prozent gewachsen. Gleichzeitig lag die Arbeitslosenquote im März 2026 bei 4,3 Prozent und hat sich über das Jahr hinweg nur moderat verändert. Hinzu kommt, dass die Federal Reserve den Zielkorridor für die Federal Funds Rate im Dezember 2025 auf 3,50 bis 3,75 Prozent gesenkt hat. Insgesamt ergibt sich damit ein Umfeld moderaten Wachstums bei stabiler Beschäftigung und im Vergleich zur Hochphase der Zinswende bereits wieder etwas entspannteren Finanzierungsbedingungen.
Gerade für Investoren in Private Markets ist diese Einordnung zentral. Während sich Stimmungsbilder in liquiden Märkten schnell in Preisen niederschlagen, erfolgen Anpassungen in illiquiden Märkten zeitverzögert. Preisfindung findet hier stärker über Transaktionsvolumina, Finanzierungskonditionen und individuelle Verhandlungen statt. In solchen Phasen können sich Diskrepanzen zwischen Wahrnehmung und Fundamentaldaten herausbilden.
Der US-Immobilienmarkt liefert hierfür ein aktuelles Beispiel. Die gestiegenen Finanzierungskosten der vergangenen Jahre haben die Neubautätigkeit deutlich gebremst. Projektentwicklungen wurden verschoben oder gestoppt, während Preisvorstellungen auf Verkäuferseite angepasst werden mussten. Laut CBRE werden in den 58 größten US-Büromärkten im Jahr 2025 rund 23,3 Millionen Quadratfuß Bürofläche durch Umnutzungen oder Abrisse aus dem Markt genommen, während lediglich 12,7 Millionen Quadratfuß neu fertiggestellt werden. Damit übersteigt der Angebotsrückgang erstmals seit vielen Jahren die Fertigstellungen. Gleichzeitig war die Nettoabsorption zuletzt vier Quartale in Folge positiv, und die Vermietungsaktivität lag im ersten Quartal 2025 um 18 Prozent über dem Vorjahr.
Diese Entwicklung unterstreicht, dass pauschale Einschätzungen – etwa zum gesamten Bürosegment – zu kurz greifen. Vielmehr zeigt sich eine zunehmende Differenzierung: Während strukturell schwächere Objekte an Bedeutung verlieren, stabilisieren sich hochwertige Flächen in guten Lagen schneller. Entsprechend entwickeln sich auch Leerstandsquoten und Mietdynamiken regional und qualitativ unterschiedlich.
Selektive Strategien gewinnen an Bedeutung
Genau hierin liegt ein wesentlicher Aspekt von Private-Markets-Investments. Anders als in liquiden Märkten, in denen häufig ganze Sektoren bewertet werden, erfolgt die Wertentwicklung in privaten Märkten stärker auf Ebene einzelner Assets. Standortqualität, Nutzerstruktur, Mietvertragsgestaltung und Investitionsbedarf (Capex) sind entscheidend für die individuelle Performance. Wer Investments auf dieser Grundlage fundamental bewertet, kann gezielt von Preisunterschieden innerhalb eines Marktes profitieren.
Hinzu kommt, dass der wirtschaftliche Unterbau in vielen wachstumsstarken Regionen weiterhin intakt ist. Die US-Metropolregionen legten von 2023 auf 2024 um rund 3,2 Millionen Einwohner beziehungsweise 1,1 Prozent zu; 88 Prozent aller Metropolregionen verzeichneten Wachstum. Texas beispielsweise wies im selben Zeitraum einen Nettogewinn von über 85.000 Einwohnern durch Binnenmigration auf. Auch bei Unternehmensverlagerungen zählen Sunbelt-Staaten zu den Netto-Gewinnern: Zwischen 2018 und 2023 entfielen die größten Nettozuwächse bei Fortune-500-Hauptsitzen auf Texas, Florida und Georgia.
Diese Faktoren stellen keine Garantie für Investmenterfolg dar, sie liefern jedoch zentrale Indikatoren für die zukünftige Nachfrageentwicklung in Immobilienmärkten.
Vor diesem Hintergrund lässt sich die aktuelle Marktphase weniger als strukturelle Schwäche interpretieren, sondern vielmehr als zyklische Anpassung nach einer Phase stark gestiegener Finanzierungskosten. Bewertungen haben sich in vielen Segmenten bereits korrigiert, während sich Angebots- und Nachfragefaktoren zunehmend neu ausbalancieren.
Die zentrale These lautet daher: Das Risiko liegt derzeit weniger in den US-Immobilienmärkten selbst als in einer undifferenzierten Betrachtung des Marktes.
Für Anleger in geschlossenen Immobilienstrukturen ist dies besonders relevant. Sie investieren nicht in kurzfristige Marktbewegungen, sondern in konkrete Assets, Standorte und Cashflows. Gerade in einem Umfeld, in dem die öffentliche Wahrnehmung von Unsicherheit geprägt ist, kann diese Form der Selektion einen entscheidenden Vorteil darstellen.
Private Markets sind damit nicht immun gegenüber Marktzyklen – sie bieten jedoch die Möglichkeit, in Phasen erhöhter Unsicherheit gezielt auf fundamentale Entwicklungen zu setzen und Asymmetrien zu nutzen. Für langfristig orientierte Investoren können sich daraus selektiv attraktive Einstiegsmöglichkeiten ergeben.
Von Simon Schmidt, Direktor bei der US Treuhand Verwaltungsgesellschaft
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