Stabile, aber verhaltene Marktstimmung
Laut dem aktuellen „Standpunkt Q3/2025“ von Praemia REIM Germany hat sich der deutsche Immobilienmarkt nach einer Phase der Unsicherheit auf einem neuen Gleichgewichtsniveau eingependelt. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich verbessert, nicht zuletzt dank einer stabilen Inflation nahe der Zwei-Prozent-Marke. Dennoch bleiben geopolitische Risiken, wirtschaftliche Unsicherheiten und Zweifel an der politischen Steuerungsfähigkeit Europas dämpfende Faktoren.
„Der Optimismus ist einem gesunden Realismus gewichen“, erklärt Florian Wenner, Head of Research & ESG bei Praemia REIM Germany. Die Marktakteure würden sich verstärkt auf opportunistische Chancen konzentrieren – auch abseits klassischer Geschäftsmodelle.
Das Immobilienklima liegt mit 95,4 Punkten weiterhin unter der neutralen Schwelle von 100 Punkten. Wohnimmobilien führen das Stimmungsbild an, während Büroimmobilien das Schlusslicht bilden.
Transaktionsmarkt mit leichten Zuwächsen
Das Transaktionsvolumen erreichte in den ersten drei Quartalen rund 22 Milliarden Euro und liegt damit leicht über dem Vorjahreswert. Am aktivsten zeigten sich Investoren in den Segmenten Wohnen, Logistik und Hotel. „Die Polarisierung zwischen den Assetklassen scheint der neue ‚Normalzustand‘ auf dem Immobilienmarkt zu sein“, so Wenner.
Büroimmobilien: Stabile Renditen, verhaltener Ausblick
Der Bürosektor verzeichnete ein Transaktionsvolumen von 4,5 Milliarden Euro. „Transaktionsvolumina von deutlich unterhalb von 10 Milliarden Euro pro Jahr könnten zur Regel auf dem Büromarkt werden“, stellt Wenner fest. Während sich der Vermietungsmarkt leicht erholt, bleibt der Investmentmarkt durch Einzeldeals geprägt. Die Spitzenrenditen in A-Städten gaben moderat auf 4,4 Prozent nach, während B-Städte stabil bei 5,1 Prozent liegen.
Wohnimmobilien: Investorenfavorit mit strukturellen Chancen
Mit einem Volumen von 7,3 Milliarden Euro bleibt Wohnen die mit Abstand stärkste Assetklasse. Die Spitzenrendite liegt stabil bei 3,4 Prozent. Betreibergeführte Wohnkonzepte gewinnen an Relevanz, da die Fertigstellungszahlen trotz steigender Baugenehmigungen niedrig bleiben. „Diese Spezialwohnformen bieten Wohnraum für Nachfragegruppen, die auf dem regulären Wohnungsmarkt kaum eine Chance haben. Mit ihren Betreiberkonzepten können sie zudem Überrenditen erzielen“, so Wenner.
Handelsimmobilien: Selektive Chancen für opportunistische Käufer
Der Handelssektor verzeichnete 3,8 Milliarden Euro an Transaktionen. Das Marktgeschehen wird von wenigen Großdeals und einem hohen Auslandsanteil (46 Prozent) geprägt. „Man muss sich auch im Einzelhandelsimmobilienmarkt auf eine länger anhaltende Phase geringer Marktaktivität einstellen“, sagt Wenner. Renditen für High-Street-Lagen und Supermärkte lagen bei 4,5 bzw. 4,6 Prozent.
Gesundheitsimmobilien: Schwaches Quartal, positive Perspektive
Trotz eines ruhigen dritten Quartals liegt das Transaktionsvolumen mit 0,9 Milliarden Euro bereits über dem Vorjahreswert. „Die Fundamentaldaten sind schlicht zu gut“, kommentiert Wenner. Neben klassischen Pflegeeinrichtungen gewinnen Ärztehäuser und Kliniken an Bedeutung. In den nächsten sechs bis zwölf Monaten sei mit einer Belebung zu rechnen.
Hotelimmobilien: Stärkste Dynamik seit 2019
Mit rund 2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen zeigt sich der Hotelsektor so aktiv wie seit Jahren nicht. Das Segment übertrifft sogar den Fünfjahresdurchschnitt. „Bis zum Jahresende ist mit einer anhaltenden Dynamik auf dem Hotelinvestmentmarkt zu rechnen“, prognostiziert Wenner. Die Spitzenrendite liegt bei 5,3 Prozent.
Logistikimmobilien: Nachfrage bleibt hoch, strukturelle Hürden bremsen
Mit 3,8 Milliarden Euro liegt Logistik auf Rang drei der gefragtesten Assetklassen. Die Renditen sind stabil bei 4,4 Prozent, der Auslandsanteil mit 70 Prozent sehr hoch. „Die Nachfrage bleibt hoch. Auch bei den Flächenumsätzen ist ein leichter Anstieg zu verzeichnen“, erklärt Wenner. Konjunkturelle Schwächen und Flächenknappheit bremsen jedoch das Wachstum. Brownfield-Entwicklungen gewinnen laut Wenner an Bedeutung.
Fazit
Der deutsche Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 insgesamt stabil, jedoch bleibt die Dynamik heterogen. Investoren setzen verstärkt auf spezialisierte Strategien und nutzen Nischenmärkte. Die Marktanalyse von Praemia REIM Germany zeichnet ein Bild zunehmender Polarisierung – ein Trend, der auch über das Jahr hinaus prägend sein dürfte.
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